Créditos hipotecarios: la tasa más baja del mercado es 6,5% y la diferencia con la más alta llega a 5,5 puntos

El crédito para comprar vivienda volvió a tener oferta en los bancos argentinos, pero el porcentaje que se publicita no alcanza para comparar: entre la línea más barata y la más cara del mercado hay 5,5 puntos porcentuales de distancia, y casi todas las condiciones dependen de dónde cobra el sueldo el solicitante.

Según el relevamiento que publicó el diario Ámbito, la tasa más baja de octubre es la del Banco Ciudad, con 6,5% nominal anual, apoyada en una bonificación del Gobierno porteño y con un plazo de devolución de hasta 25 años. Detrás aparecen el Banco Nación, con 6,7% para quienes acreditan haberes en la entidad, y el ICBC, con 6,9% en esa misma condición: al resto de sus clientes ese banco les cobra 9,9%.

Por qué el 6,5% no sirve para un comprador salteño

La línea del Ciudad tiene una letra chica que la deja fuera de alcance en casi todo el país: la vivienda tiene que ser la primera, familiar y permanente, y estar ubicada en la Ciudad de Buenos Aires. Tampoco puede pasar de 80 metros cuadrados cubiertos ni de u$s2.800 por metro cuadrado. El banco presta hasta $150 millones y cubre como máximo el 75% del valor de la propiedad, así que el comprador necesita tener ahorrado el 25% restante más los gastos de la escritura.

Con ese filtro puesto, el piso efectivo para alguien que compra en Salta lo marca el Nación: 6,7%, para una vivienda única y permanente que no supere las 210.000 UVA, con plazos que pueden estirarse a 30 años.

El pelotón del 7,5% y el techo del 12%

Buena parte del sistema se amontona en un mismo escalón. Hipotecario, Supervielle, Santander, Macro, BBVA y Galicia ofrecen 7,5% nominal anual en algunas de sus líneas, y al mismo porcentaje se suman Patagonia, Credicoop, Comafi y los bancos del Grupo Petersen. Comparten la tasa, no los requisitos: cada entidad fija los suyos.

Más arriba quedan Bancor, con 8,9%, el Banco del Sol, con 9%, el Banco de Corrientes, con 9,9%, y el Banco del Chubut, con 10%. El extremo superior lo ocupa Brubank, con 12%. Por fuera de las líneas nacionales hay propuestas provinciales más baratas: el Banco Provincia del Neuquén baja al 3,5% para determinados clientes y montos, y el programa NIDO de Santa Fe presta al 4,2%.

El dato que mueve la cuota: todas son UVA

Ninguno de esos porcentajes se paga sobre un capital fijo. Todas las líneas están expresadas en UVA, la unidad que se actualiza según la inflación, de modo que la tasa queda quieta y lo que cambia con el tiempo es el valor en pesos de la cuota. Ahí el contexto del interior pesa distinto: la inflación acumulada del NOA llegó al 24,6% y quedó por encima del promedio nacional, con vivienda y servicios entre los rubros que más empujaron el índice.

La simulación que deja el relevamiento sirve para dimensionar la exigencia de ingresos: con el valor de la UVA de septiembre, un préstamo de $100 millones a 25 años arranca en un primer pago cercano a $658.000, y para que esa cuota no supere el 25% del ingreso neto del grupo familiar hacen falta unos $2.632.000 por mes. Quien no entra en las condiciones de la tasa subsidiada tiene, en el mismo Banco Ciudad, una línea general al 9,5% por hasta $200 millones.

El costo del dinero, además, no está quieto. Esta semana el Tesoro recompró bonos por $662.000 millones y desactivó la presión sobre las tasas tras la licitación, una maniobra que evitó un salto del interés de corto plazo. Para quien está mirando una hipoteca a 20 o 30 años, esa pulseada es la que define si la oferta de octubre sigue en pie el mes que viene.